相続した空き家を3年以内に売却した場合の譲渡所得税の特例が受けられるケースについて!!blogs
相続した空き家を売却した場合の譲渡所得税は
どうなるのでしょうか？
空き家を相続したがいいわ遠方に住んでいると、
住むことは出来ないし、草刈り等の管理も
出来ませんよね？
そこで、売却しようと思ってもいったい
どの位の税金がかかるのか不安があります。
この記事では、相続した空き家を売却する場合の
税制上の特例を受けられる場合について、
八戸の現状をふまえて説明します。
1 居住用財産を売却したとの特例とは？
相続又は遺贈により取得した被相続人
（亡くなった人）の居住用家屋又はその敷地を、
平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に
売却して、一定の条件にあてはまるときは、
譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除する
ことができるものです。
但し、相続人が3人以上である場合は2,000万円まで
が限度となっています。
ところで、この一定の条件って何なんですかね？
２ 特例の対象となる一定の条件とは？
（1）被相続人（亡くなった人）が住んでいた家屋で
次の３つの要件すべてに該当する場合です。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
（旧耐震建物）
ロ 区分所有建物（マンション）ではないこと
ハ 相続の開始の直前において被相続人
（亡くなった人）以外に居住していた人が
いなかったこと。（１人で住んでいたこと）
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に
入所していた場合で、一定の要件を満たす場合には
居住していた事に該当する場合があります。
（2）上記（1）の家屋の敷地も
「被相続人居住用家屋の敷地等」として
対象となります。
ではこの特例の適用を受けるための要件は
どんなものがあるのでしょうか？
３ この特定の適用受けるための要件とは？
（1）売った人が、相続または遺贈により
亡くなった方が住んでいた家屋およびその敷地を
取得した相続人であること。
（2）上記（1）で取得した家屋及び敷地を
売却するもの、又は、家屋を取り壊した後に
敷地を売却するもので、
下記の要件にあてはまるもの。
（ア）相続の時から譲渡の時まで事業の用、
貸付けの用または居住の用に供されていない
（イ）譲渡の時において一定の耐震基準を
満たすものであること。
（項目１の特例対象の一定の要件で
昭和56年5月31日以前の建物（旧耐震基準）
となっていますが、新耐震基準に
適合させる為の改修工事をしないと
建物の適用はない）
（ウ）相続の時から取り壊しの時まで事業の用、
貸付けの用または居住の用に
供されていいないこと。
（エ）取り壊しの時から譲渡の時まで建物または
構築物の用に供されていいないこと。
（オ）相続の開始があった日から
3年を経過する日の属する年の12月31日まで
に売ること。
（カ）譲渡の時からその譲渡の日の属する年の
翌年の2月15日までの間に、
一定の耐震基準を満たすこと。
（新耐震基準に適合するように
改修しなければならない。）
（キ）譲渡の時からその譲渡の日の属する年の
翌年の2月15日までの間に、
被相続人居住用家屋の全部の取壊しを行った。
（ク）売却代金が1億円以下であること。
（ケ）売った家屋や敷地等について、相続財産を
譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の
特別控除など他の特例の
適用を受けていないこと。
（コ）同一の被相続人から相続または遺贈により
取得した被相続人居住用家屋まはた
被相続人用家屋の敷地について、
この特例の適用を受けていないこと。
（サ）親子や夫婦など「特別の関係がある人」
に対して売ったものでないこと。
この制度のまとめ
結局、この制度を利用できるケースは、
亡くなった方が一人で住んでいた居住用の建物
（昭和56年5月31日以前の建物）及びその敷地の
相続人が、相続してから3年以内に売却する場合が
原則です。
ただし、昭和56年5月31日以前の建物の場合は
新耐震基準に適合する改修工事をしなければ
適用できないので、相続した建物を取壊して
敷地として売却しなければ利用できないでしょう。
昭和56年5月31日以前の建物というのは、
今年で築44年にもなります。
現状築44年の建物を売主（相続人）が新耐震基準に
適合させる為の改修工事費用を負担してまで
売却するメリットはほとんどないと思っています。
それよりは、土地として（建物は取壊す）売却する方
が断然売りやすいでしょう。
という事でこの制度を利用出来る方は、
昭和56年5月31日以前の建物に亡くなった方が
1人で住んでいた建物及びその敷地を相続人した人が、
相続してから3年以内に土地（更地）として
売却する場合になると思います。
※実務では、先に建物を取り壊さなくても、
買主が決まって売買契約をしてから建物を取壊す
取引も可能です。
建物解体費は、建物の大きさにもよりますが
100万円から300万円程度かかってしまいますので、
資金に余裕が無い方は事前に建物を取り壊さなくても
大丈夫な場合があります。
ということで相続してから3年以内ですので、
空き家を相続された方は売却をお考えになってみては
はいかがでしょうか？
